Investimento immobiliare: analisi dei costi della redditività.

Per chi come noi, opera in località turistiche sono piuttosto frequenti richieste di acquisto da parte di soggetti privati, finalizzate all’investimento. La formula è piuttosto semplice: acquisto un immobile (= investo un determinato capitale) al fine di offrirlo in locazione (= averne un reddito) consapevole che il capitale investito si manterrà pressoché integro se non addirittura incrementare con arguzia e anche un pò di fortuna aggiungiamo noi.

La bolla immobiliare e il fallimento della Banca Lehman Brother

Dobbiamo ammettere che la formula purtroppo nell'ultimo decennio ha evidenziato i suoi limiti, dovuti alla bolla immobiliare che nel 2008 ci è letteralmente scoppiata tra le mani col fallimento della Banca Lehman Brothers e tutto quanto ne è conseguito.

 

Oggi vogliamo parlare delle imposte e tasse connesse all'investimento immobiliare, considerato da sempre il più stabile anche se i margini di redditività purtroppo si sono notevolmente ridotti in virtù soprattutto dell'imposizione fiscale a tutti gli effetti triplicata dal governo tecnico del Presidente Monti ad oggi.

 

Investimento immobiliare: ma quanto mi costi?

Nella valutazione della congruità dell’operazione immobiliare e nella soprastante equazione, bisogna avere molta accuratezza appunto nel calcolare le  imposte connesse alla redditività dell’investimento e alle tasse locali, senza dimenticare naturalmente le spese di gestione dell’immobile quali l’amministrazione ordinaria/straordinaria, rischi di sfitto o di insolvenza e quant'altro.

 

Quando parliamo di redditività da locazione ormai l’immaginario collettivo è portato a pensare alla cedolare secca (imposte dirette) mentre le imposte locali sono rappresentate essenzialmente dall’Imu e dalla Tasi (imposte locali non reddituali).

 

La tassazione con cedolare secca è un’opzione sempre più diffusa tra i proprietari che devono locare un immobile ad uso abitativo (indistintamente con o senza residenza dell’inquilino), di massima per chi optasse per tale regime fiscale,  la stima dell’incidenza della tassazione potrebbe attestarsi in un range del 22-24% del canone locativo.

 

Da sempre noi Italiani siamo legati alla casa, infatti le abitazioni costituiscono la principale forma di investimento delle famiglie e, con un valore di 5.246 miliardi di euro, rappresentano più della metà della ricchezza lorda e ben oltre il valore della ricchezza finanziaria delle famiglie, che si attesta sui 4.400 miliardi (fonte dati Istat-Banca d'Italia, ne abbiamo parlato qui). 

 

Come detto all'inizio l’opportunità di effettuare operazioni di investimento in immobili da mettere a reddito può certamente costituire un’opzione interessante in contesti territoriali (città o aree urbane dinamiche ed attrattive) in cui si ravvisa, da un lato, una stagnazione dei prezzi, e dall'altro, aspettative di crescita di valore nel medio periodo dovute a piani di investimento e/o di riqualificazione dell’area.

 

Obiezione: l’investimento immobiliare è per chi ha tanti soldi! 

L’opportunità di effettuare operazioni di investimento in immobili da portare a reddito può certamente costituire un’opzione interessante in molti contesti territoriali, all’inizio dell’articolo abbiamo nominato le località turistiche ma nulla esclude le città o qualunque area urbana dinamica ed attrattiva.

 

In zone meno appetibili oggi si ravvisano, da un lato, una stagnazione dei prezzi (= capitale iniziale inferiore) e dall'altro aspettative di crescita di valore nel medio periodo dovute a piani di investimento e/o di riqualificazione dell’area.

 

Ai più potrà sembrare una assurdità ma che dire degli immobili nelle zone limitrofe al Ponte Morandi a Genova?

Queste aree purtroppo oggi non hanno alcun tipo di mercato immobiliare ma tra 2/3 anni, terminate ricostruzione e riqualificazione, potranno avere un appeal (= resa economica) sicuramente con valore positivo per chi oggi volesse intraprendere una azione di investimento.

 

Tornando all'obiezione siamo in grado di affermare che un investimento realizzato da una persona fisica, con il regime fiscale ad oggi di favore, con un capitale proprio iniziale di circa il 40% del valore dell’immobile a cui affiancare una forma di finanziamento (mutuo bancario o leasing immobiliare) bilanciato sui flussi di cassa netti dei canoni di locazione, risulta possibile in un medio periodo ripagare in gran parte l’investimento ed ottenere buoni ritorni del capitale investito.

 

Obiezione: quali rischi sono legati all'immobile destinato alla messa a reddito?

Per la natura stessa del contratto di locazione il rischio più elevato riguarda certamente la solvenza del conduttore. Durante il periodo di durata del contratto potrebbero infatti verificarsi circostanze che provochino in capo al conduttore, posizioni di tensione finanziaria con la evidente conseguenza di ritardi o addirittura mancati pagamenti del canone.

 

Sotto un profilo giuridico, come noto, lo schema della locazione non prevede rimedi o strumenti immediatamente operativi in capo al proprietario volti a per gestire e risolvere il tema della morosità, specialmente per gli immobili di natura abitativa.

 

Relativamente a tale rischio e con particolare riguardo alle implicazioni fiscali, si segnala che i mancati incassi da locazione in capo locatore persona fisica determinano l’obbligo di dover pagare le imposte su redditi non percepiti sino al periodo in cui non interviene un elemento certo a comprova del mancato pagamento (quale la convalida di sfratto).

 

In aggiunta a tale rischio, occorre portare all'attenzione elementi di criticità legati a possibili innalzamenti delle imposte locali e comunali, in ragione delle note difficoltà finanziarie in cui versa il sistema delle Amministrazioni locali.

 

Un ultimo aspetto da tenere in considerazione riguarda l’attuale congiuntura economica del rallentamento dell’economia che potrebbe imporre scelte legislative di introduzione di un’imposta patrimoniale gravante sui patrimoni immobiliari non facenti parte del mondo prima casa.

 

Quali tasse vanno considerate nella locazione?

Come detto, essendo un focus sugli immobili oggetto di investimento da parte delle persone fisiche, le imposte da considerare ai fini della locazione sono principalmente la cedolare secca  (imposte dirette) e le imposte locali rappresentate essenzialmente dall’Imu e dalla Tasi (imposte locali non reddituali).

 

Cedolare o IRPEF?

La tassazione con cedolare secca è un’opzione sempre più diffusa per i proprietari che devono locare un immobile a uso abitativo. Rispetto all'aliquota marginale Irpef e relative addizionali (che oltre i 75.000 euro pesa per il 45% del reddito imponibile), la cedolare secca prevede infatti una tassazione sostitutiva con aliquota fissa al 21%, che si riduce al 10% (fino al 31 dicembre p.v., salvo ulteriori proroghe) per le locazioni a canone concordato, nei comuni ad alta densità abitativa e comuni confinanti. In sostanza, si tratta di una vera e propria flat tax applicata sul reddito lordo derivante dallo sfruttamento dell’immobile.

 

Inoltre, a partire dal 2019, la cedolare secca è applicabile per i nuovi contratti di affitto di immobili (con superficie non superiore a 600 mq) destinati ad esercizi commerciali (negozi e uffici).

 

Trattandosi di un’imposta sostitutiva, non sono ammesse in deduzione le spese e/o i costi (anche in via forfetaria) connessi agli immobili. Tuttavia, è opportuno ricordare che i costi sostenuti in relazione a ristrutturazione ed efficientamento degli edifici può dare origine a detrazioni d’imposta applicabili sulle imposte riferite ad altre categorie reddituali (ad esempio redditi da lavoro).

 

Per quanto invece attiene alle imposte locali, l’Imu opera come una sorta di imposta patrimoniale, legata alla proprietà dell’immobile, e che si basa sul valore della rendita catastatale rivalutata di determinati coefficienti.

Alla base imponibile vengono poi applicate le percentuali previste da ogni singolo comune rammentando che per le locazioni con residenza sono previste aliquote ridotte, ulteriormente abbattute del 25% in caso di contratti a canone concordato.

  

Per quanto riguarda invece la Tasi (tassa sui servizi comunali connessi agli immobili) la determinazione è di competenza del Comune nel limite massimo del 2,5 per mille della rendita catastale rivalutata di determinati coefficienti. In caso di locazione tale imposta ha un abbattimento tra il 10% e il 30%.

Come fare trading immobiliare in sicurezza?

Sicuramente l'investimento immobiliare se ben  studiato e programmato può dare "soddisfazioni" nel medio-lungo tempo.

 

Come abbiamo cercato di spiegare comunque non si può improvvisare, sono in ballo tanti soldi ... i vostri soldi!

 

Pertanto il nostro suggerimento è quello di avventurarsi in questo mondo facendosi assistere da professionisti che potranno guidarvi e dare i suggerimenti giusti al fine di ottimizzare il vostro investimento.

 

Alla prossima.

 

#AgenteImmobiliareProfessionale

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