Le locazioni turistiche - Il contratto

 

 

In precedenza (Locazioni turistiche ... queste sconosciute!) abbiamo parlato delle norme che regolamentano le locazioni turistiche, oggi invece vedremo le caratteristiche essenziali che deve avere il contratto di locazione.

 

Innanzitutto la forma, che secondo i dettami dell'Art. 1 della Legge n. 431/1998, deve essere quella scritta, pena la nullità del contratto.

Per chi non lo sapesse o non lo ricordasse,  la nullità può essere fatta valere da chiunque - anche esterno al rapporto contrattuale sottoscritto - ed inficia il contratto sin dalla sua origine, pertanto tutti gli effetti prodotti e/o le obbligazioni assunte non sono validi.

 

All'interno del contratto devono essere ben specificate le condizioni e i dati pertanto:

- Relativamente all'immobile indirizzo, civico, interno, piano (se dotato o meno di ascensore), dati catastali.

- Relativamente ai contraenti, nome, cognome, indirizzo di residenza, recapiti telefonici, estremi del documento di riconoscimento (fotocopiare!), codice fiscale (fotocopiare!) ... ricordiamoci che all'occorrenza i suddetti dati devono anche essere trasmessi alla Questura tramite il sistema Alloggiati Web.

- Importo del canone e il sistema di pagamento (ricordiamo il limite dei 2999,99 € nell'utilizzo del contante e sarebbe preferibile l'indicazione del regime fiscale optato dal locatore - cedolare secca piuttosto che Irpef ).

- Eventuale caparra (valutare se confirmatoria o penitenziale) e/o deposito cauzionale.

- Spese (utenze, pulizie e nell'eventualità, quelle condominiali ordinarie) incluse o escluse dal canone di locazione.

- Termini di consegna e riconsegna delle chiavi (sarebbe preferibile inserire gli orari di check-in e check-out).

- Estremi dell'Attestato di Prestazione Energetica (APE).

 

Oseremmo dire che un contratto che contempli tutti i suddetti dati possa già sufficientemente tutelare tutte le parti in causa, locatore, conduttore e intermediario/mandatario.

 

All'occorrenza possiamo prevedere ed inserire clausole specifiche dal momento che trattasi di un contratto “libero”, pertanto ogni aspetto è lasciato alla libera contrattazione tra le parti (naturalmente non sono ammesse clausole “contra legem” da considerarsi nulle).

 

Ricordiamo che questo tipo di locazione deve soddisfare esclusivamente un’esigenza per finalità turistica e non deve dissimulare una locazione di qualsiasi altro genere e natura (es: abitazione principale, finalità transitoria, finalità di studio ecc.), pertanto, si potrebbe "rafforzare il concetto" ribadendo nel contratto lo scopo per cui lo stesso è stato redatto con diciture del tipo:

 

Nel titolo

CONTRATTO DI LOCAZIONE IMMOBILE PER FINALITÀ’ TURISTICA (redatto ai sensi Art. 1571 Codice Civile e seguenti)

 

oppure nel corpo del documento

 

“L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente a uso di civile abitazione del conduttore, a tal fine la parte conduttrice dichiara che usufruirà dell’immobile in maniera saltuaria, non abitandovi né permanentemente né con carattere di continuità ma esclusivamente per finalità turistica ai sensi dell’Art. 1571 C.C e ss.”

 

“Le parti si danno atto che il locatore si è determinato a concludere il presente contratto in quanto il conduttore ha espressamente escluso qualsiasi altra diversa destinazione dell’immobile, dichiarando e confermando di avere la propria abitazione principale nel Comune di xxxxxx in Via xxxxxx”

 

“Il conduttore s’impegna a non richiedere la residenza anagrafica in detto alloggio; il mutamento di destinazione a dimora abituale costituirà colpevole inadempienza e comporterà di diritto la risoluzione immediata del contratto per fatto e colpa del conduttore.”

 

Concludiamo con una domanda che spesso ci viene posta:  il contratto turistico ha una durata massima?

Risposta: è possibile locare un immobile con locazione turistica, di fatto, senza limiti temporali, fatto salvo le generali disposizioni di cui agli artt. 1573 e 1574 codice civile precisando che la locazione deve, nel concreto, essere ad uso turistico e quindi non permanente né abitativa in quanto, in caso di contenzioso sulla durata o sulla natura del contratto, il Giudice potrebbe ricondurre il contratto ad abitativo con durata ex art. 2 comma 1 Legge n. 431/98 (il c.d. 4+4).

 

Anche nel settore turistico bisogna saper riconoscere #AgenteImmobiliareProfessionale .

 

Per oggi vi abbiamo tediato a sufficienza.

 

#AgenteImmobiliareProfessionale

 

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