Notaio vs Agente Immobiliare

 

Dobbiamo ammettere che nella Home del presente blog, nelle motivazioni della sua nascita abbiamo dimenticato di inserire che talvolta sarebbe stato utilizzato come "valvola di sfogo" ... ed oggi svolge proprio questa sua funzione dopo l'arrabbiatura dovuta al seguente video ...

 

 

Premettiamo che questa non vuole essere un'invettiva contro la figura del Notaio (con la N volutamente maiuscola), che ricopre un ruolo essenziale nel nostro settore ma pretendiamo che la categoria dei notai dia anche il giusto riconoscimento (e rispetto) all' #AgenteImmobiliareProfessionale che svolge responsabilmente e professionalmente il proprio mestiere ... e spesso risolve i problemi prima ancora che siano noti allo studio notarile, consentendo a quest'ultimo di svolgere solamente la sua mansione principale: attestare la veridicità degli atti giuridici.

 

Il suddetto video non "sminuisce" apertamente la figura dell'agente immobiliare (e non crediamo ne avesse nemmeno l'intento) ma a nostro giudizio, tendenziosamente propende per far risaltare la centralità della figura del notaio nell'operazione immobiliare quando nella realtà così non è.

 

A parte questa considerazione del tutto personale (ed opinabile), vogliamo però segnalare alcune "inesattezze" ad hoc che vengono riferite.

 

Ad oggi nessun notaio effettua accertamenti relativamente alla conformità urbanistica dell'immobile compravenduto.

Vorrebbe dire che un impiegato dello studio (o un professionista incaricato dallo studio notarile) dovrebbe inizialmente reperire la documentazione depositata presso l'ufficio tecnico comunale e successivamente effettuare un sopralluogo nell'immobile per accertare la perfetta rispondenza tra documenti e stato dei luoghi.

 

Ad oggi nessun notaio effettua accertamenti relativamente alla conformità catastale dell'immobile compravenduto.

Anche in questo caso si renderebbe necessario effettuare un accesso presso l'immobile, invece ci si limita alla presentazione  delle planimetrie alle parti e alla sottoscrizione delle stesse.

 

Ad oggi nessun notaio effettua accertamenti relativamente alla certificazione degli impianti. 

Il notaio intervistato fa chiaramente riferimento all'art. 13 del D.M. 37/2018 che prevedeva la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla normativa in materia di sicurezza. Però tale norma è stata abrogata dopo pochissimo tempo dall'art. 35 del D.L. 25 giugno 2008 n. 112, convertito con la legge 6 agosto 2008 n, 133. 

 

In merito ai primi due accertamenti possiamo tranquillamente affermare che oggi molti #AgentiImmobiliariProfessionali effettuano tali controlli e taluni, come i sottoscritti e i Colleghi appartenenti alla Rete Immobiliare Italiana - RIMit -, fanno redigere da professionisti convenzionati sia il "Certificato di regolarità urbanistica e catastale" che la "Relazione notarile di vendibilità", altri due pilastri (oltre alla valutazione scritta di cui discusso nel nostro primo articolo "Perché la mia casa non sui vende?") del nostro sistema certificato ISO 9001.

 

Vorremmo fermarci qui ma l'arrabbiatura non è ancora smaltita ed allora vogliamo parlare dell'obbligo di registrazione del preliminare presso l'Agenzia delle Entrate, adempimento talvolta disatteso quando il compromesso è redatto da uno studio notarile (notaio con n minuscola) a differenza di quando viene redatto da un agente immobiliare. 

 

L'art. 10 del D.P.R. 131/1986 (v. fondo dell'articolo) ha individuato le categorie obbligate a registrare il preliminare, in primis i contraenti, a seguire i notai per gli atti da essi redatti e via a seguire.

 

Alcuni notai asseriscono che la lettera b) del medesimo articolo faccia riferimento esclusivamente agli atti pubblici, personalmente invece riteniamo che ogni atto redatto dal notaio debba da quest'ultimo essere registrato, infatti l'obbligo di registrazione fa assumere al preliminare una forma pubblicistica.

 

Successivamente al 1986 l'art. 10 è stato modificato inserendo tra i soggetti tenuti all'obbligo di registrazione, anche gli agenti immobiliari.

 

L'art. 1 , comma 46 della Legge 296 del 27 dicembre 2006 (v. fondo dell'articolo) ha introdotto la solidarietà nel pagamento delle imposte tra i contraenti e gli agenti immobiliari. Tale norma non incide in nessuna maniera con l'obbligo di registrazione posto in capo ai contraenti e al notaio, infatti se è vero che il testo dice:" ... stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari", a una lettura sommaria e poco professionale qualcuno potrebbe pensare che gli agenti immobiliari siano gli unici obbligati, così non è. Infatti la solidarietà implica per sua natura, che vi sia corresponsabilità con un'altra parte. Peraltro se così non fosse il legislatore avrebbe eliminato dall'art. 10 sia i notai che le altre figure professionali.

 

Ciò detto dunque, chi è obbligato alla registrazione di un contratto preliminare?

In primis i contraenti e successivamente l'agente immobiliare se è intervenuto nell'affare.

 

Se invece, pur in presenza dell'attività di un agente immobiliare, le parti intendono stipulare il preliminare con l'ausilio di un notaio, su chi ricade l'obbligo di registrazione?

In primis i contraenti e se esse non provvedono, il notaio che ha redatto il compromesso.

 

In caso di mancata registrazione le sanzioni a chi verranno elevate?

In primi ai contraenti e successivamente per solidarietà all'agente immobiliare (con diritto di rivalsa) o eventualmente sul notaio che avendo stipulato non ha registrato l'atto.

 

Ora sicuramente ci sentiamo "più leggeri".

 

#AgenteImmobiliareProfessionale

 

NB: il sottostante spazio permette di inserire commenti all'articolo, per informazioni o domande si rende necessario compilare il form alla pagina web Contatti o inviare una mail . Grazie

  

ART. 1 COMMA 46 L. 27-12-2006 n. 296 (FINANZIARIA 2007) (MODIFICA L’ART. 10 E L’ART. 57 DPR 131/1986)

46. Al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) all'articolo 10, comma 1, dopo la lettera d) è inserita la seguente:

«d-bis) gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari»;

b) all'articolo 57, dopo il comma 1 è inserito il seguente:

«1-bis. Gli agenti immobiliari di cui all'articolo 10, comma 1, lettera d-bis), sono solidalmente tenuti al pagamento dell'imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari».


 

ART. 10  decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131

10. Soggetti obbligati a richiedere la registrazione.

1. Sono obbligati a richiedere la registrazione:

a) le parti contraenti per le scritture private non autenticate, per i contratti verbali e per gli atti pubblici e privati formati all'estero nonché i rappresentanti delle società o enti esteri, ovvero uno dei soggetti che rispondono delle obbligazioni della società o ente, per le operazioni di cui all'art. 4;

b) i notai, gli ufficiali giudiziari, i segretari o delegati della pubblica amministrazione e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati;

c) i cancellieri e i segretari per le sentenze, i decreti e gli altri atti degli organi giurisdizionali alla cui formazione hanno partecipato nell'esercizio delle loro funzioni;

d) gli impiegati dell'amministrazione finanziaria e gli appartenenti al Corpo della guardia di finanza per gli atti da registrare d'ufficio a norma dell'art. 15;

d-bis) gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari (6).

 

 

Scrivi commento

Commenti: 0